浙江省象山县:探索数字化盘活闲置宅基地的有效途径

　　浙江省象山县地处长三角南缘、浙江中部沿海,365网址经常打不开_48365平台_365365bet娱乐场人口 34 万,其中常年外出劳动力 7． 5 万人,闲置宅基地和闲置农房问题比较突出。 新一轮农村宅基地制度改革试点实施以来,象山县结合宅基地基础信息调查和浙江省全面开展的数字化改革,开发了“农村闲置宅基地盘活应用系统” 。 目前该系统已在线流转闲置宅基地 47 宗。

　　一、闲置宅基地盘活应用系统的主要功能 

　　象山县三面环海,文旅资源丰富,闲置宅基地具有较大盘活潜力。 但以往闲置宅基地多是在小范围点状盘活,政府未能详尽掌握闲置数据,未能解决农户与市场对接等问题。 为此,象山县在农村宅基地管理信息平台中设置盘活系统,该系统突出数据共享,贯通了365网址经常打不开_48365平台_365365bet娱乐场农村、自然资源和规划、文化和旅游等 11 个部门,设置了闲置感知、资源发布、资源招商、审批服务、过程监管等 5 大功能场景。

　　 (一) 利用电、水数据智能识别闲置宅基地,建立了真实、完整、动态的闲置资源库。 象山县将年用电量低于 200 度、用水量低 于 30 吨的宅基地和农房判别为潜在闲置宅基地。 以此标准,全县潜在闲置宅基地约 3 万宗,占总量的 24． 1% ,在系统识别潜在闲置宅基地后,有关基层网格员进行核查,并确认农户是否有盘活意愿。

　　 (二)对闲置宅基地合法性审核、精准画像和多层次市场发布,提高了成交率和溢价率。 一是盘活系统接入了国土空间规划和不动产登记数据,对闲置宅基地在上网发布前进行 “ 一键审核” ,从源头上杜绝“问题宅基地” 入市。 二是对闲置宅基地量化评分、精准画像,方便投资主体筛选。 三是盘活系统接入县产权交易平台,同时对接了第三方发布平台,辐射省域和全国市场。 多层次立体化发布增强了闲置宅基地的网络曝光度,提高了成交率和溢价率。之前,象山县闲置宅基地租赁价格稳定在每平方米每年 50 ~ 80 元,目前在线成交价格可达每平方米每年 100 元左右。

　　(三)对盘活相关业务“一站式”审批,显着缩短审批时限。 宅基地流转及后续的资源开发、产业运营涉及诸多审批事项。 象山县开展跨部门业务流程优化,盘活系统集成合作建房审批、民宿经营审批、营业执照办理、抵押贷款申请等审批事项,为用户提供“一 站式”服务,并可在线查询流程进度。 在此之前,申办民宿需要跑 多个部门,填写各种表格,进行逐项审批。 系统上线后,足不出户即能办领证照,审批时限也从 60 天缩短至 15 天。

　　 (四) 利用“ 大数据” 全程监管,实现监管闭环。 在前期实践中,象山县针对闲置宅基地交易、签约环节,探索建立了乡镇、村级闲置宅基地交易服务站和“三方协议、一方见证” (在乡镇政府的见证下,村集体、农民和投资方签订三方协议) 等较为完备的监管体系。 但在合同纠纷多发的履约环节,监管力度依然较为薄弱。 现在,通过盘活系统实时监测行政处罚、抵押贷款、经营收益等数据,可以实现对履约付款、经营不善、权属纠纷、用途变更等方面的智能预警,确保政府提前介入和及时处置。 

　　二、政策“组合拳”保证了盘活系统顺利运行 

　　(一)抓住“人” 的要素,健全宅基地收益分配机制,激发了集体和农民开展盘活利用的内生动力。 调研发现,单个农户盘活闲置宅基地难度大、效益差,但如果村集体能积极参与,就能与农户形成合力。 象山县通过宅基地“三权分置” 改革,完善宅基地集体 所有权行使机制,在确保农民权益基础上,通过盘活闲置宅基地拓宽了村集体增收渠道。 一是集体开发直接获益。 支持有实力的村 集体对闲置宅基地统一规划、统一经营,也可采取租赁、入股、合作 建设等方式,与社会资本共同开发。 二是开展社会化服务收取合理报酬。 农户自主经营民宿、农家乐等,村集体提供对外推介、环 境卫生保洁、游客入住登记管理等服务,并向经营户收取一定管理服务费。 如墩岙村是民宿大村,村集体根据盘活系统中动态监测 的民宿入住数据,按照每人次 12 元的标准收取管理服务费。 村集体收益增加,可进一步完善公共服务设施,吸引更多游客,形成良性循环。 

　　(二)抓住“地” 的痛点,拓宽宅基地用途,显化了宅基地财产性价值。 象山县在依法合规的前提下,积极拓宽宅基地的多重用途。 在盘活系统中,村集体或农户可以自主选择闲置宅基地盘活方式和利用业态,盘活方式主要有租赁、合营等,利用业态以乡村旅游和现代365网址经常打不开_48365平台_365365bet娱乐场为重点,主要有“闲置宅基地+民宿经济” “闲置宅 基地+现代365网址经常打不开_48365平台_365365bet娱乐场” “古宅回收+活态传承” “集体资产+招商引资(物 流、电商等) ” 等多种模式。 闲置宅基地流向出口的打通,显化了财产性价值,促进了资源向资产转化。 

　　(三)抓住“市场” 的逻辑,重构和规范宅基地流转市场,提振了市场需求和信心。 长期以来,在限制宅基地流转的政策下,难以形成有序、规范的市场,但“隐性流转” 广泛存在,各方权益得不到保障。 象山县适度放活宅基地使用权,重构和规范了宅基地流转市场。一是扩大宅基地使用权流转范围,提振市场需求。结合宅基地制度改革试点,探索宅基地跨集体转让,但要求受让人为县域范围内符合宅基地申请条件的村集体成员。 此外,允许并鼓励宅基地资格权人将宅基地(农房) 使用权作价入股,与投资者合作建房、合作经营。 二是率先探索“三权分置” 登记颁证,增强投资人信心。 当宅基地和农房使用权流转时,农户和流转对象可以凭借流转协议申请变更登记,并分别获得不动产权证书。 农户的权利类型登记为宅基地资格权和房屋所有权;流转对象的权利类型则 登记为宅基地使用经营权和房屋使用经营权。 目前,象山县已累计发放“三权分置”不动产权证书 125 本。 三是制定标准化流转合同,建立定价议价机制。 推出宅基地使用权流转三方合同 ( 样本) ,实施“三方协议、一方见证” ,明确投资者权益、使用期限、用途范围、权利处分等,强化履约增信。 此外,根据交通区位、资源条件、供需关系等要素,分区域动态调整流转基价,确保流转价格在合理范围。 

　　三、思考和启示 

　　象山县闲置宅基地盘活利用,以数字技术为矛、政策体系为盾,是“数字宅改” 的有益探索,其做法有一定借鉴意义。 一是盘活系统实现了农户与市场对接,提高了闲置宅基地成交率和溢价率。 这也符合国际上治理农房闲置的一般经验,如日本国土交通省于 2018 年建立了国家“空房·空地银行” (即空房、空地数据库和在线交易系统) 。 二是利用电、水数据智能识别闲置宅基地,具有动态性、准确性和完整性优势,也大幅降低了基层工作负荷,可 作为闲置宅基地调查的重要补充手段。 三是在宅基地“ 三权分置”改革框架下,抓住“人、地、市场”的牛鼻子,制定了“激励主体、 扶持产业、规范市场”的盘活政策体系,针对性和可操作性强,保障了盘活系统高质量运行。 

 

　　

　　(第一专家评估组供稿) 

　　执笔人:中国365网址经常打不开_48365平台_365365bet娱乐场科学院365网址经常打不开_48365平台_365365bet娱乐场信息研究所 王玉庭